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華僑城“騰挪”布局

www.arringsacandheat.com2019-11-13

10月28日,華僑城公布了第三份季度報告 據統計,華僑城今年前三季度實現營業收入298.61億元。其中,第三季度營業收入122.07億元,同比增長24.15%

截至報告期末,華僑城總資產3643.95億元,同比增長23.87%。上市公司股東凈資產623.32億元,同比增長5.43%。凈利潤68.23億元,歸屬于母公司所有者的凈利潤59.97億元。

與此同時,華僑城的債務總額為2801.88億元。經營活動凈現金流量同比增長82.12%,至-36.99億元。

值得一提的是,盡管債務持續增加,經營活動的現金流仍然為負,但通過對項目公司的持續處置,華僑城的投資收益在今年1月至9月間增加了437.37%

前華僑城以其建設城市的能力而聞名。歡樂谷、世界之窗、民俗村和錦繡中華等主題公園是華僑城在一線和二線城市引以為豪的作品。

但是在過去的兩年里,華僑城已經開始擴張到包括四川、江西、云南等地區在內的三線和四線城市,并且擁有大量的魯文房地產儲備。華僑城從此走上了持續出售資產的道路。

從銷售項目的頻率來看,轉移子公司似乎是華僑城的常見現象

大規?!百u”與“買”:2016年,華僑城與南戴河旅游發展(集團)有限公司聯合成立秦皇島華僑城實業有限公司,雙方開始升級南戴河國際娛樂中心項目。

一年后,改造后的南戴河國際娛樂中心成為華僑城濱海國際旅游度假區,項目于2017年4月恢復運營

華僑城從一開始就占該項投資的70%,前后投資50億元。 然而,經過不到4年的運營,該項目仍未逃脫被出售的命運。 10月23日,秦皇島華僑城實業有限公司70%的股份被華僑城與北京產權交易所關聯

這是近期華僑城眾多銷售項目之一。

前一天10月22日,華僑城還發行了上海何華房地產開發有限公司50%的股權和上海華巖房地產開發有限公司50%的股權,這兩種股票以47.12億元的底價捆綁出售。

10月17日至18日早些時候,華僑城還增加了其兩家子公司的資本 其中,華僑城增加了云南子公司建水僑博房地產開發有限公司的資本,增資后,原股東云南世博投資有限公司持有49%的股份,新投資者持有51%。

此外,華僑城增加了其子公司巍山華僑城實業有限公司的資本,擬募集資本的相應持股比例為51%。增資完成后,原股東微山華僑城世博南召文化旅游投資有限公司將持股比例降至49%

事實上,華僑城自去年以來一直在大規模出售資產。 統計數據顯示,僅在過去一年,華僑城集團及其平臺就在主要產權交易所上市或預披露了近20項銷售項目和資產組合。

銷售將在2019年后繼續 據居樂居財經不完全統計,截至今年10月,華僑城計劃向股東列出17個轉讓和增資項目,接近2018年出售的項目數量。

值得一提的是,華僑城在推出大規模項目出售的同時,也在不斷投入資金資助和祝福項目,尤其是文化旅游項目。

今年1月,華僑城選擇了深汕合作區的地塊,有6.8億國家元首。根據華僑城與深汕經濟特區管委會簽署的意向書,雙方將共同推進小沙漠文化旅游創意鎮項目。同月,華僑城和東莞道角鎮簽署協議,在東莞水鄉建設一個以道角為特色的小鎮。據報道,該項目的總投資約為300億元人民幣。

今年以來,華僑城在東莞、潮州、茂名和廣州開展了文化旅游 華僑城季度報告顯示,2019年前三季度,公司新增土地項目29個,獲得待開發建筑面積799.53萬平方米,其中華僑城股權建筑面積528.9萬平方米。

就在剛剛過去的10月23日,華僑城還以高達29.2億元的成交價格,相當于每平方米28700元,溢價24.79%贏得了南京2019G70地塊

尋求平衡

轉移子公司是常有的事,但一方面,它在登陸項目上投入了大量資金。華僑城最近的舉動讓外界越來越迷惑。

2015年,華僑城開始在“但已確立”的一年改變方向。戰略由“旅游+房地產”轉變為“旅游+互聯網+金融”和“文化+旅游+城市化” 此后,該公司的文化旅游、房地產、金融和互聯網在許多地方蓬勃發展,資產規模也在迅速擴大。

但事實上,呂雯房地產投資大,開發周期長,這是對企業現金流的巨大考驗。 同時,文化旅游項目大多位于遠離核心城市的三線、四線城市。華僑城“云南會戰”等城市進軍三線、四線城市的號角已經開始吹響。

經過一波激進擴張后,華僑城作為一家中央企業,也遇到了自身的財務壓力,試圖通過不斷的銷售和購買來調整資產和現金流,從而成為華僑城的“天然”舉措。

在其年度報告中,該公司表示將積極加快現有項目的周轉,同時抓住資源的獲取。除了加快開發和銷售的步伐,公司還將利用合作開發、股份轉讓等方式來盤活資金。

與此同時,華僑城的人在回應多次股權轉讓時說,出售項目股權是公司的正常經營,可以加快營業額,幫助集團進一步專注主營業務,將更多的精力和資源集中在文化旅游產品的開發和建設上。 同時,通過優化資源配置,我們將不斷提高公司文化旅游產業的核心競爭力。

這種資金流動在一定程度上維持了華僑城的現金流

根據公司10月28日披露的季度數據,截至報告期末華僑城總資產為3643.95億元,上市公司股東凈資產623.32億元,凈利潤68.23億元,母公司所有者凈利潤59.97億元。

盡管公司負債持續增加,經營活動現金流量仍然為負,但華僑城投資收益在今年1-9月增加了437.37%,通過項目公司的持續處置,達到27.73億元。

值得一提的是華僑城可能面臨遠遠超出資本水平的挑戰 一方面,隨著萬達、恒大、融創、保利、碧桂園等住宅企業開始進入文化旅游業,文化旅游業也面臨著巨大的競爭壓力。

另一方面,特色城鎮和主題公園的發展監管也在政策層面得到加強,對企業提出了更高的要求。 大規模、低周轉率的文化旅游項目注定華僑城將繼續投入大量資金。

華僑城半年度報告顯示,集團的兩大業務分別是旅游綜合行業和房地產行業,其中華僑城房地產行業毛利率為80.57%,而旅游綜合行業毛利率僅為32.61% 此外,華僑城旅游綜合產業的運營成本遠高于房地產業。

近年來,華僑城的債務一直在上升,凈負債率從2014年的47%上升到2019年年中的106% 截至今年第三季度,華僑城的整體資產負債率為77%

與此同時,華僑城前三個季度的凈營運現金流繼續擴大至-36.99億元 然而,隨著文化和旅游項目的不斷投資,為賺錢而“拋售”華僑城項目的戲劇也將上演。

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